房地產(chǎn)第三輪救市潮蠢蠢欲動(dòng)：多地政策暖風(fēng)頻吹

        房地產(chǎn)政策暖風(fēng)再起　三輪救市呼之欲出?
 

　　2014年,一線城市交易量下降、價(jià)格上漲乏力,二三線城市陷入低迷的去庫(kù)存周期。新年之后,又傳出佳兆業(yè)破產(chǎn)重組、恒盛地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息,“狼來了”的預(yù)警似乎正在變現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,144家上市房企2014年前三季度總負(fù)債達(dá)到26692.12億元,33家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業(yè)績(jī)預(yù)告的47家上市房企中,12家業(yè)績(jī)虧損,10家業(yè)績(jī)預(yù)減。
 

　　2014年以來,已有兩輪“救市”,眼下,三輪“救市”呼聲再起。房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年能否觸底反彈?政府手里還有多少籌碼?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此展開了調(diào)查。
 

　　隨著2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑至7.4%,作為重要的經(jīng)濟(jì)引擎之一的房地產(chǎn)行業(yè),政策暖風(fēng)頻頻吹起。
 

　　日前,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)與達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話時(shí)指出,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的,并將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給,房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。
 

　　與此同時(shí),包括杭州、紹興等多地出臺(tái)松綁限購(gòu)、鼓勵(lì)購(gòu)房的政策,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥更是表示,要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺(tái)支持措施,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。
 

　　福州市下發(fā)的《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》提出,開發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣給政府,用于保障性住房。除了福州,四川、安徽、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點(diǎn)類似政策。三輪救市呼之欲出。
 

　　房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
 

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2014年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值63.6萬億元,同比增速為7.4%,這不意味著經(jīng)濟(jì)增速較前一年下滑0.3個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)也是1990年以來低的數(shù)據(jù)。
 

　　中國(guó)銀行席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征在中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)上表示,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背后,固定資產(chǎn)投資增速下滑是主要原因,房地產(chǎn)投資增速下滑則是主要的拖累因素。由于中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年以來的單邊上漲時(shí)代已經(jīng)終結(jié),庫(kù)存壓力的加大導(dǎo)致房企新開工的意愿不強(qiáng),房地產(chǎn)投資在2015年仍有進(jìn)一步下行的壓力。
 

　　摩根大通中國(guó)席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)增速放緩的主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速,在供應(yīng)過剩的房地產(chǎn)和制造業(yè)領(lǐng)域,投資放緩尤為明顯。摩根大通估計(jì),由于房地產(chǎn)投資增速?gòu)?013年的20%下降至2014年的10.5%,拖累GDP增速下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)左右(包括對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的間接影響),預(yù)計(jì)2015年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整。
 

　　“房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的輻射能力非常強(qiáng),房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì)拖累建筑業(yè)、工業(yè)、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長(zhǎng),引發(fā)連鎖反應(yīng)。”新城控股副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)下行的勢(shì)頭,房地產(chǎn)投資的角色非常重要,即使不指望它像以前那樣充當(dāng)　“火車頭”,也至少不要拖后腿。所以從政策層面而言,房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展是政府希望看到的。
 

　　供求關(guān)系依舊嚴(yán)峻
 

　　盡管2014年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)探底回升的勢(shì)頭,并且在四季度出現(xiàn)“翹尾”,但供大于求的基本面并未得到實(shí)質(zhì)改變,進(jìn)入2015年1月份以來,市場(chǎng)成交再度下滑。
 

　　克而瑞的監(jiān)測(cè)顯示,2015年1月上半月,61個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交954.9萬平方米,環(huán)比大幅下滑22.3%,同比小幅下滑6.2%。市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇:一線城市商品住宅成交環(huán)比雖下降,但同比大漲近32%,表現(xiàn)依然搶眼;18個(gè)二線城市上半月商品住宅成交量同、環(huán)比都出現(xiàn)大幅下滑,且分化明顯,廈門、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過30%,而南昌、貴陽(yáng)、呼和浩等城市環(huán)比小幅下降,與2014年12月的高點(diǎn)基本持平;三四線城市上半月整體市場(chǎng)成交環(huán)比雖仍在下滑,但同比來看與2014年同期基本持平。
 

　　克而瑞研究分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,一般而言,臨近年關(guān)都是成交淡季,但眼下離年關(guān)尚早,成交下滑一方面是受市場(chǎng)淡季影響,但更多是因?yàn)楣┻^于求的市場(chǎng)格局并沒有發(fā)生根本性改變,隨著前期地方救市政策效應(yīng)遞減,信貸政策又止步不前,加之市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心不足,使得購(gòu)房者信心下降,觀望情緒上升。
 

　　世聯(lián)行的研究報(bào)告顯示,盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2014年四季度的成交反彈,但截至2014年12月末,國(guó)內(nèi)大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過15個(gè)月的警戒線,去庫(kù)存壓力不容小覷。這其中,一線城市除深圳外,北京、上海、廣州去化時(shí)間均超過15個(gè)月。二線城市中多數(shù)城市的庫(kù)存量仍處于2010年來的高點(diǎn),像杭州與福州的去化時(shí)間分別達(dá)到17.3與18.4個(gè)月。多數(shù)三四線城市由于人口凈流出的影響,庫(kù)存高企,像湛江與溫州的去化時(shí)間分別高達(dá)26.3與22.1個(gè)月,錦州的去化時(shí)間更是高達(dá)89個(gè)月。
 

　　相對(duì)于在售住宅存量,潛在供應(yīng)量的增幅更為驚人。歐陽(yáng)捷和他的研究團(tuán)隊(duì)調(diào)查更發(fā)現(xiàn),目前全國(guó)住宅在建施工面積接近50億平方米,房企土地儲(chǔ)備約為12億平方米,按照2014年約10.5億平方米的全國(guó)住宅銷售面積計(jì)算,即使地方政府不再出讓地塊,要消化目前的存量也需要6年時(shí)間。
 

　　然而,與巨大的供應(yīng)量相比,需求量卻呈現(xiàn)持續(xù)下行的勢(shì)頭。歐陽(yáng)捷調(diào)查發(fā)現(xiàn),在絕大部分二線城市,人均居住面積已經(jīng)接近30平方米,進(jìn)一步改善的空間十分有限,三四線城市的人均居住面積更高,這意味著除了一線城市,存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時(shí),受到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的影響,農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的速度也在放緩,導(dǎo)致近幾年大多數(shù)一二線城市人口凈流入速度放緩,住房剛性需求相應(yīng)減少。
 

　　對(duì)樓市一向樂觀的原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也坦言,盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入底部徘徊周期,但由于商品房庫(kù)存量巨大,房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性微乎其微,快也要到2015年末才會(huì)出現(xiàn)回升的勢(shì)頭。
 

　　多重刺激手段救市
 

　　面對(duì)不利的市場(chǎng)形勢(shì),不各級(jí)政府紛紛出招托市,連住建部門也在為樓市去庫(kù)存出謀劃策,三輪救市潮蠢蠢欲動(dòng)。
 

　　四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱,將對(duì)省內(nèi)地方住房政策進(jìn)行集中清理,全面取消限購(gòu)、限價(jià)等行政干預(yù)政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內(nèi)限購(gòu)。此外,紹興日前出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出,將于2月15日起實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,購(gòu)房者將獲得房屋成交計(jì)稅價(jià)格0.8%的補(bǔ)貼。
 

　　興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,雖然在央行降息后房地產(chǎn)基本面確實(shí)開始復(fù)蘇,尤其是一線和核心二線城市,但由于三四線城市庫(kù)存較大等因素,單靠貨幣政策的寬松對(duì)于三四線城市基本面的推動(dòng)相對(duì)緩慢,區(qū)域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補(bǔ)充,預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多三四線城市效仿推出救市措施。
 

　　然而,在歐陽(yáng)捷看來,0.8%的購(gòu)房稅費(fèi)補(bǔ)貼對(duì)購(gòu)房者的資助力度很有限,難以帶來大規(guī)模的購(gòu)買力釋放。除了一線城市,絕大多數(shù)城市限購(gòu)政策松綁帶來的刺激作用也在遞減,上述救市政策是“小打小鬧”。
 

　　相對(duì)而言,住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道,住建部擬督促存量庫(kù)存較高的城市出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房、利用存量房促進(jìn)棚改和收購(gòu)商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見。隨后,福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》,開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府,由各區(qū)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體,回購(gòu)安置協(xié)議可以由原征遷實(shí)施單位負(fù)責(zé)。
 

　　中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為,住房保障貨幣化是一種對(duì)中低收入居民的購(gòu)買力支持,尤其在一些供大于求的城市,如果地方政府先名義出資協(xié)助購(gòu)房者取得房屋部分產(chǎn)權(quán),并要求購(gòu)房人在二次銷售房屋時(shí)償還地方政府出資,開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資,一邊繼續(xù)支付規(guī)費(fèi)和地價(jià)。這樣一來,地價(jià)低流入與民生保障低流出的格局可能變?yōu)榈貎r(jià)適當(dāng)流入與民生保障適當(dāng)流出,同時(shí)未實(shí)際增加地方政府凈開支,終可能使中國(guó)樓市的剛需保持長(zhǎng)期化。
 

　　相對(duì)于各式各樣的救市政策,在歐陽(yáng)捷看來,城鎮(zhèn)化才是房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾動(dòng)力的核心因素,“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)名單,在全國(guó)共選取了50多個(gè)試點(diǎn)城市,如果真的能解決農(nóng)村人口進(jìn)城所面臨的落戶、社會(huì)保障、土地改革等難題,推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求,從根本上解決高庫(kù)存困境”。