“一成首付”再現(xiàn)武漢樓市 專家提醒應(yīng)量力而行

套房置業(yè)者付須達(dá)到3成、2套房付須達(dá)到6成——這是國家對購房房貸明確的規(guī)定。

2月20日，武漢盤龍城一樓盤正式推出“一成付實(shí)現(xiàn)購房夢想活動”。購房者用先繳納總房款的1成，余下部分由開發(fā)商墊資，即可辦理貸款、網(wǎng)上簽約，購房者須在正式交房前1個(gè)月之內(nèi)，無息償還2成付。“一成付”并非新招，早在兩年前已有開發(fā)商采用。如今在樓市陷入低迷狀態(tài)時(shí)，開發(fā)商再次啟用“一成付”策略，折射的是開放商資金的緊張和庫存壓力，以此“變相”降價(jià)的手段能否救市？

53萬新房需付5.3萬元

允許購房者“一成付”的項(xiàng)目名為翰林雅居，位于解放大道延長線與漢口北大道交會處。

記者以購房者身份咨詢該項(xiàng)目售樓部獲悉，客戶購房時(shí)，需繳納1成付，開發(fā)商會為客戶墊付另外2成付。然后向銀行申請總房價(jià)7成的貸款，待通過銀行審核，客戶即可完成網(wǎng)上簽約。“客戶需要在交房前1個(gè)月，償還開發(fā)商的墊資。”售樓部人士告訴記者，目前項(xiàng)目有2個(gè)組團(tuán)分別在今年6月和年底交房。也是說，客戶如果現(xiàn)在購房，需要在4個(gè)月和10個(gè)月內(nèi)，付清所有付款。從這個(gè)角度看，一成付實(shí)質(zhì)是開發(fā)商為客戶墊資，向銀行申請貸款。

以該項(xiàng)目117平方米、單價(jià)4500元的房源為例，總房價(jià)接近53萬元。購房者目前需繳納5.3萬元的付即可購房，并開始償還貸款，但尚欠開發(fā)商10.6萬元的資金。

值得注意的是，“一成付”針對次置業(yè)者，而開發(fā)商的墊資，無需客戶支付利息。去年年底，武漢也有樓盤推出“降低付1成”的概念，但是通過降總價(jià)，進(jìn)而名義上降低付。而上述樓盤，客戶需繳納1成付，即可網(wǎng)簽并完成貸款。

售樓人士向記者強(qiáng)調(diào)，這個(gè)1成付絕非定金，否則開發(fā)商無法向銀行申請按揭貸款，銷售資金回不了籠，沒有任何意義。

從這個(gè)角度看，即使開發(fā)商為客戶墊付了10.6萬資金，但隨著銀行信貸37萬資金到位，開發(fā)商仍完成42萬的回款，再減去10.6萬墊資，也可到賬近31萬。

“1成付”是否涉嫌違規(guī)？

本輪調(diào)控以來，政策面明確表示，套房貸款不能高于7成、2套房貸款不能超過4成，這意味著對應(yīng)的付低分別為3成和6成。“我們已經(jīng)注意到這種促銷方式。”武漢市房管局市場處人士表示，初步判斷，這是開發(fā)商和客戶自行約定的付方式，里面可能涉及客戶向開發(fā)商的借款。

不過上述人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，會進(jìn)一步核實(shí)相關(guān)情況。“關(guān)鍵要看客戶與開發(fā)商是否簽訂了借款協(xié)議？是否在購房合同上有明確約定？償還開發(fā)商墊資是否給客戶闡述清楚？如果客戶未按約定償還墊資會面臨哪些損失？這是我們比較關(guān)注的地方。”

類似于“分期付”涉及客戶、開發(fā)商、銀行三方的法律關(guān)系，產(chǎn)生三個(gè)合同關(guān)系，任何一個(gè)出現(xiàn)糾紛，都會產(chǎn)生法律后果。“在購房合同中，肯定會涉及到客戶與開發(fā)商的借款合同。”上述個(gè)貸經(jīng)理認(rèn)為，假設(shè)客戶與開發(fā)商未來購房出現(xiàn)糾紛，也不影響償還開發(fā)商墊付的資金。

多家樓盤加入變相降價(jià)隊(duì)伍

雖然“1成付”看似吸引眼球，但實(shí)際優(yōu)惠力度又有多大？“購房者實(shí)際上是享受到開發(fā)商提供的2成、4~10個(gè)月的免息貸款。”武漢科技大學(xué)金融研究所所長董登新認(rèn)為。

仍以上述開發(fā)商墊付10.6萬元2成付為例，10個(gè)月免息貸款，能為客戶節(jié)省的利息，按現(xiàn)行貸款利率算，有5000多元。雖然實(shí)際優(yōu)惠可能不大，但記者統(tǒng)計(jì)，在付、降低房貸利息上做文章的樓盤不少。

當(dāng)江城各家銀行初顯套房回歸基準(zhǔn)利率的苗頭時(shí)，武昌一個(gè)正在銷售中的樓盤，卻宣稱可為購房者執(zhí)行房貸9折利率。但據(jù)記者了解，并非銀行對這個(gè)樓盤網(wǎng)開一面，而是開發(fā)商計(jì)算10年期貸款，1.1倍基準(zhǔn)利率和0.9倍基準(zhǔn)利率，需要支付的利息差額，然后在總房價(jià)中減去這個(gè)差額。

既然都是降價(jià)，緣何不愿直接降，卻總要在貸款、利率上做文章？

“這其實(shí)跟開發(fā)商送物業(yè)費(fèi)、裝修基金是一個(gè)道理。”中國指數(shù)研究院（華中）研究副總監(jiān)李國政認(rèn)為，直接降價(jià)容易引發(fā)老業(yè)主的反彈壓力，實(shí)際上武漢已有先例。而通過其他方式降低購房人成本，顯得更為隱蔽，避免了前期業(yè)主的不滿。

另一方面，自去年以來隨著多次加息，以及銀行不斷抬高房貸利率上浮幅度，不斷吞噬開發(fā)商部分讓利的優(yōu)惠，甚至加重購房者負(fù)擔(dān)。開發(fā)商貼息、墊資主打“貸款”牌，既避免潛在客戶對降價(jià)的無限期待，又暗中提高其支付能力。

資金自我松綁是樓市解藥還是毒藥？

“我認(rèn)為不會出現(xiàn)這種大面積風(fēng)險(xiǎn)。”董登新認(rèn)為，一成付是嵌入了購房者和開發(fā)商之間的借款協(xié)議，但銀行仍舊會按照正常審核程序向客戶發(fā)放貸款。這意味著缺乏支付能力的客戶，仍舊無法通過貸款購房。

對此，上述銀行人士也表示，無論客戶實(shí)際支付幾成付，均不涉及貸款審核條件的變化。出現(xiàn)斷供多是因?yàn)榉績r(jià)跌幅超過了付比例，即使他付有1成，目前武漢房地產(chǎn)市場還是比較穩(wěn)定的，要出現(xiàn)超過10%的跌幅很難。

雖對于銀行不會產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但并不意味著對購房人沒有風(fēng)險(xiǎn)。

通過開發(fā)商墊資，購房人實(shí)際需簽訂房屋買賣合同和借款合同，且各個(gè)合同相對獨(dú)立。假設(shè)購房人與開發(fā)商在房屋買賣上出現(xiàn)糾紛，但并不影響償還開發(fā)商墊資，否則可能無法收房。而若無法按規(guī)定償還貸款，也可能面臨銀行收回房產(chǎn)。

中房指數(shù)院武漢分院院長朱戈認(rèn)為，潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大，一成付購房者在資金不足的情況下，透支未來的購買力，如果購房者連付三成發(fā)愁，能保證將來按時(shí)還款給開發(fā)商和銀行嗎？很容易形成壞賬，銀行的風(fēng)險(xiǎn)會很大，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)也不少。

對此，董登新建議，雖然付比例不高，但購房人一定要從自身的財(cái)務(wù)情況出發(fā)，判斷自己是否有能力購房，別為一時(shí)誘惑陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。